Кадастровый учет это внесение сведений об объектах недвижимости в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
 В процессе этого учета в реестр вносятся основные сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства и других объектах недвижимости, которые позволяют определить их в качестве индивидуально-определенной вещи.
 Кадастровому учету предшествует проведение кадастровых работ – это изучение исходной документации, обследование и обмеры, координирование объектов, определение их точных характеристик.
 Кадастровый учет может проводится как отдельное действие, так и предстоящее регистрации прав на недвижимость, или же как отдельное самостоятельное действие.

 Если вы существенно изменили характеристики, например, увеличили площадь здания (сооружения) на земельном участке, который принадлежит вам на праве собственности (или другом основании), то в этом случае потребуется проведение только кадастрового учета. В ЕГРН будут внесены новые характеристики о принадлежащем вам объекте недвижимости.

 Кадастровый учет осуществляется одновременно с регистрацией прав на недвижимое имущество в случае, если:
  - объект недвижимости был создан (например, вы построили дом) и сведения о нем в ЕГРН отсутствуют;
  - объект прекратил свое существование (был демонтирован/снесен) и сведения о нем были внесены в ЕГРН.
 Если характеристики объекта недвижимости не меняются, но происходит смена собственника объекта (вы продали дом) в данном случае требуется регистрация прав.
 По результатам вышеперечисленных действий выдается документ – выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость, содержащая основные характеристики объекта и сведения о зарегистрированных правах на объект.
 Постановка на кадастровый учет осуществляется бесплатно, за государственную регистрацию прав придется уплатить госпошлину в размерах, предусмотренных Налоговым кодексом РФ.
 Любой объект недвижимости должен пройти кадастровый учет и государственную регистрацию.
 Сведения об объектах недвижимого имущества (в том числе и об объектах незавершенного строительства) содержится в реестре, за ведение которого отвечает Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.
 Существует множество случаев, когда вам может потребоваться внесение изменений в данные реестра ЕГРН.
 Многое зависит от того, кто является собственником – физическое или юридическое лицо.
 Если собственником является физическое лицо, то вариантами оснований внесения изменений в ЕГРН будут следующие обстоятельства:
  1. Планировка жилого помещения.
  2. Строительство нового объекта. Физ.лицо владеет земельным участком и планирует на нем возвести дом или иное сооружение, подлежащее учету в ЕГРН.
  3. Купля-продажа, дарение, передача объекта недвижимости в наем/аренду.
  4. Новые данные о собственнике: новый паспорт, изменение фамилии.
  5. Технические ошибки. Вы обнаружили недостоверные данные, таким образом требуется внести необходимые уточнения в ЕГРН.
  6. Залог или иное обременение.
  7. Изменение типа недвижимости, ликвидация объекта и другие обстоятельства.

 Внесение изменений в ЕГРН для юридических лиц:
  1. Изменение места нахождения (юр.адреса) организации – владельца здания/нежилого помещения.
  2. Изменение фирменного наименования.
  3. Изменение площади: увеличение или уменьшение площади, принадлежащей организации.

 Если юридическое лицо получает право на другой тип недвижимости, внесение изменений также обязательно.

 Сегодня нередки случаи, когда бывает необходимо разделить или объединить объекты недвижимости.
 Раздел недвижимости и последующая регистрация в Росреестре может проводится путем выделения долей на двух и более собственников, либо путем образования новых объектов.
 Под разделом недвижимости понимается комплекс работ с образованием нескольких новых объектов, при этом исходное помещение после раздела прекращает свое существование (подлежит снятию с кадастрового учета).
 Вариант выделения долей не очень удобен, поскольку порождает в дальнейшем множество проблем с управлением и распоряжением таким имуществом, и поэтому отдельного внимания заслуживает образование новых объектов недвижимости и соответственно постановка на каждого из них на кадастровый учет по отдельности.
 Процедура достаточно непростая, требующая участия квалифицированного кадастрового инженера.
 Коротко рассмотрим порядок действий:
  - Кадастровый инженер изучает сведения, содержащиеся ЕГРН в отношении здания (исходного помещения) и смежных объектов;
 - Далее проводит обследование вновь создаваемых объектов;
 - Отражает местоположение новых помещений на поэтажном плане здания, в том числе их границы.
 Описание параметров каждого нового помещения происходит в текстовой и графической форме, а в содержание техплана включаются соответствующие схемы и чертежи.
 Ни в коем случае нельзя забывать об отельных входах для каждого вновь образуемого помещения и, конечно же, они должны быть изолированы.
 Далее, подготавливается новый технический план. Если на момент изучения сведений об объекте были обнаружены не засвидетельствованные в БТИ перепланировки, то в этом случае ситуация осложнится и нужно будет разбираться дополнительно.
 После подготовки технических планов производится оплата госпошлины и документы на каждый объект направляются в Росреестр или МФЦ. В случае правильного оформления документов и отсутствия препятствий для кадастрового учета Росреестром проводятся необходимые действия по внесению в реестр новых сведений и выдаются выписки из ЕГРН о новых объектах.
 При разделе, как уже отмечалось выше, исходный объект перестаёт существовать.
 В результате постановки на учёт новых объектов недвижимости сведения о предшественнике будут исключены из ЕГРН, а его кадастровый номер будет аннулирован.
!!!! не забывайте, что если нет правовых оснований для перепланировки при разделении объекта , Росреестр откажет в внесении изменений в ЕГРН: для помещений в жилых домах основаниями будет акт о завершенном переустройстве с согласованным проектным предложением, для нежилых помещений проект и техническое заключение, в случае изменения по фасаду также заключение МКА.

 Объединений помещений

 Смежные помещения, которые имеют общие стены или перегородки, можно объединить. Объединение двух нежилых помещений подразумевает создание нового объекта, который будет поставлен на учет в ЕГРН с последующей регистрацией прав.
 Порядок действий будет следующим:
  собственник здания (или правообладатели помещений) принимают решение об объединении помещений;
  объединение двух помещений производится в результате проведения реконструкции или перепланировки (это зависит от перечня работ, вида изменений в характеристиках);
  новый объект после объединения должен обладать признаками обособленности и изолированности, чтобы его можно было поставить на учет.
 В ходе объединения производятся работы по полному или частичному демонтажу перегородок (стен) между помещениями, либо между ними организуются проемы/коридоры.
 У вновь образуемого объекта допускается оставить один выход на улицу или к местам общего пользования, либо оставить существующие входы без изменений.
 При объединении также могут потребоваться и другие работы:
  - изменение планировки помещений,
  - возведение и/или перенос внутренних стен,
  - обустройство и/или заделывание проемов под окна и/или двери;
  - создание иной инженерной системы,
  - изменение мест размещения коммуникаций и оборудования;
  - иные виды работ, которые могут потребоваться для создания вновь образуемого помещения.
 Объединение помещений происходит в результате строительных работ.
 Если коротко, то алгоритм действий выглядит следующим образом:
  - после принятия и оформления надлежащим образом решения об объединении, разрабатывается проект на реконструкцию или перепланировку (проектировщик поможет определить необходимые виды работ);
  - заказчик утверждает проект перепланировки для объединения;
  - выполняются необходимые действия для получения согласования;
  - далее выполняются строительные работы, предусмотренные проектом;
  - после окончания работ производится и оформляется приемка выполненных работ либо производятся действия в целях получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
  - заказывается технический план у кадастрового инженера в целях описания характеристик нового объекта;
  - техплан вместе с иными необходимыми документами передается в Росреестр для постановки на учет вновь образованного объекта, а заявителю выдается выписка из ЕГРН о новом объекте.
 Если у объединяемых помещений был единственный собственник, Росреестр зарегистрирует права на него на новый объект. Если собственников было несколько, права на новое помещение будут зарегистрированы в соответствии с подписанным всеми собственниками соглашением.

 На первый взгляд может показаться, что любой справится с этими действиями, однако на практике выходит не всё так просто.
 Наверняка не найдется ни одного человека который хоть раз в своей жизни не столкнулся бы с необходимостью постановки на учет или регистрацией прав на недвижимое имущество, будь то квартира, нежилые помещения и/или здания.
 И столкнувшись с этим даже один раз, можно удостоверится в том, что этот процесс занимает множество времени и отнимает кучу сил и нервов.
 Ведь не зная всех тонкостей процесса (которых, надо отметить, величайшее множество), ошибки при осуществлении действий неизбежны. В результате совершения ошибок вы получаете приостановку процесса кадастрового учета и/или регистрации прав. Если не исправите ситуацию в течение срока действия приостановки – получите соответственно отказ в регистрации и «потеряете» уплаченную государственную пошлину, которая для юридических лиц при государственной регистрации прав составляет ни много ни мало – 22 000 рублей (за каждый объект недвижимости).

!!!! не забывайте, что если нет правовых оснований для перепланировки при объединении, Росреестр откажет в внесении изменений в ЕГРН: для помещений в жилых домах основаниями будет акт о завершенном переустройстве с согласованным проектным предложением, для нежилых помещений проект и техническое заключение, в случае изменения по фасаду также заключение МКА.

 Мы с большим удовольствием поможем вам справиться с этими задачами, сэкономить время и сберечь нервную систему.