Загрузка страницы...
Собственники квартир и нежилых помещений, расположенных в жилых домах, имеют возможность расширить пространство за счет устройства антресольного этажа (антресоли). На таком пространстве как антресоль можно спланировать, например, гардеробную, кабинет, спальню, и даже ванную комнату, освободить таким образом основную площадь квартиры и сделать одну из ее частей более просторной, как бы «спрятать» одно из помещений, разместив его на другом уровне.
Устройство антресоли, помимо увеличения полезной площади, представляет большие возможности для дизайна.
Кроме того, антресоль помогает увеличить стоимость объекта недвижимости.
Возведение антресолей в квартирах стало возможным в 2018 году (это одно из новшеств Постановления Правительства Москвы № 508-ПП от 25.10.2011 г.).
Как только нововведение было принято, работы по устройству антресолей стали одними из самых востребованных на рынке строительных и отделочных работ, а также на рынке услуг по согласованию перепланировок.
Однако существует множество тонкостей, которые необходимо предусматривать в процессе производства работ и потому в этом вопросе лучше довериться профессионалам.
Антресоль – дополнительный уровень внутри квартиры или нежилого помещения, расположенный между полом и потолком, или другими словами, это верхняя часть комнаты с высоким потолком.
Антресоль должна составлять не более 40% от общей площади квартиры.
Является ли антресоль этажом? Ответ на этот вопрос можно найти в правоприменительной практике.
Согласно письму Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 4 апреля 2014 г. N 14-исх/03777-ГЕ/14 антресоль к этажам не относится.
Важным является следующий момент – возведение антресольного этажа возможно в помещениях (квартиры и нежилых помещений), расположенных только в жилых домах, и такие действия будут относится к категории – согласование перепланировки.
Если же отдельно стоящее здание не обладает статусом жилого дома (например, апартаменты), то согласовать возведение антресоли не представляется возможным, так как в нежилых зданиях данные действия будут расценены как реконструкция.
Первым и основополагающим фактором является высота потолков в квартире или нежилом помещении (высота, указанная в техническом паспорте БТИ). Однако очень часто мы наблюдаем за такой ситуацией, когда по факту высота больше, чем написано в документах БТИ. И тогда надо разбираться откуда закралась техническая ошибка. Для доказательства того, что есть техническая ошибка необходимо поднять архив объекта.
Условия для возведения дополнительного антресольного этажа подробно описаны в Своде правил «Здания жилые многоквартирные».
Высота, площадь и конструкция антресольного этажа в квартире.
Итак, рассмотрим какими параметрами должно обладать помещение, в котором предполагается возведение антресоли:
- высота этажа, в котором устраивается антресоль, должна быть 4,4 метра и более;
- высота помещения первого уровня квартиры от покрытия пола (отсчет начинается от чистовой отделки: плитка, паркет, ламинат) до основания антресольного этажа должна быть как минимум 2,1 метра.
- высота от пола антресольного этажа до потолка квартиры должна составлять 2,1 метр, 20 же сантиметров предполагается на саму толщину конструкции антресоли.
- при устройстве антресоли над жилой комнатой высота жилой комнаты должна быть не менее 2,5 метра, а высота антресоли также остается 2,1 метр.
- антресоль, как уже отмечалось выше, должна занимать не более 40% от общей площади квартиры. Общая площадь квартиры указывается в выписке из ЕГРН.
Можно, например, сделать, две антресоли в квартире, но их общая площадь опять же не должна превышать 40 % от общей площади всей квартиры.
Наличие естественного освещения на антресолях не обязательно, таким образом, они могут прекрасно обходится и без окон.
Почему на конструкцию антресоли приходится именно 20 см, и можно ли меньше, спросите вы.
На конструкцию антресоли можно рассчитать и меньшую толщину, но здесь придется учитывать конструктивные особенности, что предполагает необходимость привлечения специалиста, который сможет квалифицированно произвести необходимые расчеты нагрузки для подобного варианта.
В процессе проектирования и монтажа антресоли необходимо учитывать следующее:
1. Нагрузка от антресоли приходится не только на перекрытие, но и равномерно распределяется на стены.
2. Толщина перекрытия антресоли 10 см обычно не проходит по расчетам.
3. Ступени антресоли обязательно должны быть выполнены по соответствующим нормам.
Какие же помещения можно разместить на антресоли?
Под антресолью ранее понимали некое пространство, расположенное в верхней части помещения, обычно под потолком в коридоре или над дверным проемом в кухне, в которых, как известно, наши мамы и бабушки, чаще всего, размещали съедобные припасы на зиму: варенье, соленья, и прочее.
В настоящее время законодательство позволяет возводить антресоли, на которых возможно обустройство помещений, с таким целевым назначением как:
1. кабинет;
2. комната;
3. кухня;
4. санузел;
5. гардеробная.
Конструкция антресоли должна рассчитываться по нагрузкам в зависимости от функционального использования.
Конструкцию можно сделать железобетонной, из металлопрофиля с обшивкой фанерными листами, деревянную, главное произвести правильные расчеты.
Одним из важнейших элементов проектной документации является конструктивный расчет.
Если очень хочется сделать антресоль, но высота помещения составляет менее 4,4 метров, например, 4,1 метра, антресольный этаж сделать все-таки возможно.
В данном случае это будет не антресоль, а антресольная полка.
В чем же отличие антресоли от антресольной полки?
1. Антресольная полка не учитывается в площади квартиры, при ее устройстве нет необходимости обращаться к автору проекта дома, достаточно проекта и технического заключения от компании, имеющей допуск саморегулируемой организации.
2. Для доступа на антресольную полку запрещено возводить стационарные лестницы. В данном случае лестница может быть приставная, выдвижная или складная.
Возведение антресольной полки подойдет для устройства спального места или, например, организации хранения, как в старые добрые времена, но в ином, более эстетичном варианте.
Разберемся в чём отличие антресоли от дополнительного этажа.
Как уже упоминалось выше, действующее законодательство не относит антресоль к отдельному этажу.
Устройство дополнительного этажа считается реконструкцией, поскольку увеличивает технико-экономические показатели здания (объем, площадь, высоту).
В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкцией объекта капитального строительства является изменение его параметров: высоты, количества этажей, площади, объема, возведение надстройки, переустройство, расширение.
Как в жилых домах, так и в нежилых зданиях, устройство дополнительного этажа является реконструкцией объекта, так как это увеличивает общую площадь объекта.
Постановление Правительства Москвы №508-ПП от 25.10.2011 г. позволяет возведение антресоли в помещении, и относит эти работы к перепланировке, которая не влияет на основные показатели здания.
Антресоли над коридорами
Старые добрые антресоли, расположенные обычно над проходами в коридорах и над дверными проемами в кухнях.
Это антресоли под потолком квартиры, как правило небольшие по размерам, но довольно вместительные. Как показывает практика, не все готовы отказываться от них и в настоящее время.
Согласования данные антресоли не требуют, поскольку фактически являются некими полками.
В большинстве случаев, даже если они имеются в квартире, то в техпаспорте БТИ о них нет ни малейшего упоминания.
Поэтому при согласовании перепланировки варианты могут быть следующие:
1. Антресоль в квартире имеется, она остается, но в техпаспорте БТИ отсутствует информация о ней – в этом случае ее следует указать в проектной документации как вновь возводимую.
2. Антресоль в квартире есть, она демонтируется, и в техпаспорте БТИ отсутствует информация – в этом случае в проектной документации ничего не указывается.
3. Антресоли в квартире нет, в БТИ информации о ней тоже нет, но она возводится – в этом случае в проектной документации указывается как возводимая.
Работы по проектированию антресольного этажа
В случае если вы приняли решение о возведении антресоли и еще не приступили к работам, для согласования антресольного этажа потребуются:
- проект перепланировки;
- техническое заключение.
Техническое заключение должно быть подготовлено автором проекта дома или организацией – ГБУ «Экспертный центр».
Проект перепланировки может выполнить любая проектная организация.
В случае если, в помещении уже фактически выполнены работы по возведению антресоли, потребуется получить техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.
Таковое может быть получено также у автора проекта дома либо у ГБУ «Экспертный центр».
Жилищная инспекция рассматривает процедуру устройства антресоли буквально «под микроскопом» и поэтому следует ответственно подходить к выбору компании, выполняющей работы и услуги по проектированию, монтажу и согласованию.
Поскольку возведение антресоли является достаточно непростым процессом, важно чтобы документация соответствовала всем действующим нормам и правилам, для того, чтобы впоследствии, основываясь на грамотно подготовленных документах, подрядная организация выполнила качественно монтажные и ремонтные работы.
Ведь важно не просто получить одобрение от жилищной инспекции, но и в прямом смысле спать спокойно, не переживая о том, что антресоль может непредсказуемо обрушиться.
Порядок согласования
С чего же следует начать?
Собственник квартиры предоставляет для изучения технический план БТИ и визуализацию перепланировки с возведением антресоли.
Изучив документы, составляем план работ и оценку их стоимости, иными словами делаем коммерческое предложение.
В случае если собственник утверждает стоимость работ и готов поручить нашей компании выполнить согласование перепланировки с устройством антресоли, стороны действуют в следующем алгоритме:
Подготовительный этап: подписание договора об оказании услуг, обращение заказчика к нотариусу для оформления нотариально удостоверенной доверенности, передача документов: техпаспорта БТИ, визуализации перепланировки (эскиза).
Далее, в рамках заключенного договора организуется выезд компании-исполнителя и представителя проектировщика в помещение для осуществления замеров и дополнительной оценки.
Затем исполнитель направляет заявку на подготовку технического заключения либо автору проекта дома, либо в ГБУ «Экспертный центр».
Одновременно с изготовлением технического заключения исполнитель проводит необходимые мероприятия по разработке проекта перепланировки, где отражается вся перепланировка квартиры, в том числе устройство антресоли. Действия по подготовке тех.заключения и разработке проекта проводятся одномоментно ввиду того, что многие конструктивные решения обсуждаются между инженером автора проекта дома (либо ГБУ «Экспертный центр») и инженером проектной компании еще на стадии технического заключения.
Далее необходимый комплект документов направляется в Мосжилинспекцию посредством портала mos.ru в целях получения разрешения на перепланировку.
К сожалению, не всегда удаётся получить разрешение с первого раза. В этом случае, проводится устранение выявленных жилищной инспекцией недоработок и документы направляются вновь на рассмотрение.
После получения разрешения на устройство антресоли проводятся ремонтные работы «до чистовой отделки».
Конечным этапом является положительное решение жилищной инспекции на устройство антресоли.
Срок действия такого положительного решения составляет 12 месяцев.
В течение этого времени следует завершить ремонтные работы и выполнить мероприятия по приемке перепланировки.
Услуги согласования планируемой или по получению разрешения на ранее выполненные работы по устройству антресоли определяются в каждом конкретном случае отдельно и составляют не менее 200 000 тысяч рублей, из них ТЗК в ГБУ Экспертный центр ориентировочно 100 000 рублей и проектные материалы ориентировочно 70 000 руб.) Стоимость зависит от статуса помещения (нежилое или жилое) от площади объекта.
В стоимость входят услуги по представлению интересов заказчика во всех инстанциях, подготовка всех необходимых документов, а также затраты на проектную документацию. Официальные платежи (госпошлины и сборы) оплачиваются заказчиком отдельно в соответствии с квитанциями (счетами).
Согласовывать устройство антресоли самостоятельно или поручить этот вопрос профессионалам – решать только Вам.
Наш многолетний опыт поможет согласовать всё грамотно и без лишних ненужных действий с минимальными затратами.
Мы гарантируем качество и имеем возможность предложить выполнить согласование устройства антресоли «под ключ», вы сможете сэкономить свое время и убережете свою нервную систему от потрясений, которые так или иначе могут возникнуть в процессе.
Результатом работы являются документы БТИ и выписка из ЕГРН с приложением (с обозначением антресоли в том числе, входящей в итог площади объекта), соответствующей действующим нормам и правилам, а Вы становитесь счастливым обладателем грамотно оформленных документов.